Данък върху доход от наем 2026 – по тримесечия

Как се облага наемът

Облагаем доход = наем − 10 % нормативно признати разходи (чл. 31 ЗДДФЛ). Данъкът е 10 % (чл. 48), т.е. общо 9 % от наема. Разходите не се доказват с документи – признават се служебно.

Наемателят е физическо лице

Наемодателят сам внася авансов данък за I, II и III тримесечие до края на месеца след тримесечието – 30 април, 31 юли и 31 октомври (чл. 67, ал. 1), и с всяко плащане подава декларация по чл. 55, ал. 1 ЗДДФЛ. За IV тримесечие авансов данък не се внася (чл. 67, ал. 2) – данъкът се доплаща с годишната декларация.

Наемателят е фирма

Фирмата удържа данъка при всяко плащане – 10 % от наема след 10 % разходи (чл. 44, ал. 4), внася го и го декларира. За IV тримесечие не удържа, освен ако сте поискали писмено (чл. 65, ал. 13). Вие получавате сметка за изплатените суми и посочвате удържания данък в годишната декларация.

Годишна декларация

Подава се от 10 януари до 30 април на следващата година (чл. 50 и 53 ЗДДФЛ); до 30 април се плаща и остатъкът от данъка. Платеният авансов данък се приспада. При подаване по електронен път и плащане до 31 март има 5 % отстъпка, до 255,65 €, ако нямате публични задължения за принудително събиране (чл. 53, ал. 6). Ако срокът е в почивен ден, той се мести на следващия работен ден. Данъкът се плаща по сметката на НАП за данъци: BG88 BNBG 9661 8000 1950 01.

По ЗДДФЛ (чл. 11, 13, 31, 44, 48, 50, 53, 55, 65, 67). Рента и аренда на земеделска земя са необлагаеми (чл. 13, ал. 1, т. 24).

Въпроси

Имотът е общ със съпруга/съпругата ми. Как се декларира?

Всеки съсобственик декларира и плаща данък за своята част. При съпрузи в режим на общност наемът се разделя по равно – всеки посочва половината в своята декларация и плаща своя авансов данък.

Мога ли да не плащам авансов данък и да платя всичко накрая?

Не. Законът задължава наемодателя да внася авансов данък за първите три тримесечия. Ако закъснее, дължи лихва, а за неподадена декларация по чл. 55 има глоба.

Отдавам апартамент на туристи за по няколко нощувки. Това наем ли е?

Не. Настаняването на туристи е туристическа дейност – иска се категоризация или регистрация в общината, плаща се туристически данък, а доходът може да се облага по друг ред. Пишете ни, за да проверим вашия случай.

Трябва ли да се регистрирам по ДДС заради наема?

Наемът влиза в оборота за прага от 51 130 € за календарната година, дори когато е освободен от ДДС (наем на жилище на физически лица). При по-голям оборот проверете задължението си за регистрация.