Данък при продажба на имот 2026 – калкулатор

Как се смята данъкът при продажба на имот

Кога не се плаща данък

Не се облагат доходите, получени през годината от продажба или замяна на (чл. 13, ал. 1, т. 1 ЗДДФЛ):

• един жилищен имот, ако от придобиването до продажбата са минали повече от 3 години (буква „а“);
• до два недвижими имота, както и земеделски и горски имоти без ограничение в броя, ако са минали повече от 5 години (буква „б“).

Без данък и без изискване за срок е и продажбата на имот, придобит по наследство или завет, както и на реституиран имот (чл. 13, ал. 1, т. 26). Жилищен е имотът, който към продажбата може да служи за живеене (§ 1, т. 51 ДР). Двете букви са изброени отделно. Затова калкулаторът приема, че през една година можете да ползвате и двете – за един жилищен имот над 3 години и за още до два имота над 5 години.

Освобождаванията не важат за доходите на търговци, включително еднолични търговци, от тяхната стопанска дейност (чл. 13, ал. 5).

Облагаем доход и данък

Облагаемият доход е положителната разлика между продажната цена и цената на придобиване, намалена с 10 % разходи (чл. 33, ал. 1). Цената на придобиване е документално доказаната. Ако няма документ, включително при дарение, тя е нула (чл. 33, ал. 6, т. 1 и 3). За имоти, придобити преди 01.01.1998 г., цената се актуализира с индекса на потребителските цени до 1997 г. (т. 7).

Данъкът е 10 % от облагаемия доход (чл. 48, ал. 1). Пример: купен за 80 000 € и продаден за 100 000 € след 2 години. Разликата е 20 000 €, облагаемият доход – 18 000 €, данъкът – 1 800 €. В годишната декларация общият данък се закръглява до цяло евро (чл. 48, ал. 8).

Доходът е за годината, в която получавате плащането (чл. 11, ал. 1). Ако цената се плаща на части в различни години, облагаемият доход се разпределя по годините на плащанията (чл. 33, ал. 7). Калкулаторът приема, че цялата цена е платена в деня на продажбата.

Деклариране и плащане

Доходът се декларира с годишната данъчна декларация от 10 януари до 30 април на следващата година (чл. 53, ал. 1). В сегашния образец на НАП доходите от прехвърляне на права или имущество са в Приложение № 5. Данъкът се плаща в същия срок (чл. 67, ал. 5). Ако 30 април е почивен ден, срокът изтича в първия работен ден след него (чл. 22, ал. 7 ДОПК). За доходите от 2026 г. това е 05.05.2027 г.: 30.04.2027 г. е Велики петък, 1 май (събота) е Денят на труда и Велика събота, 2 и 3 май са Великден, а 4 май е почивен, защото 1 май се пада в събота (чл. 154, ал. 1 и 2 КТ).

Ако подадете декларацията по интернет до 31 март и платите дотогава, ползвате 5 % отстъпка – най-много 500 лв., тоест 255,65 €. Условието е към подаването да нямате публични задължения, подлежащи на принудително изпълнение (чл. 53, ал. 6). И този срок се премества, ако 31 март е почивен ден. През 2027 г. 31 март е сряда – работен ден.

Необлагаемите доходи можете да декларирате по желание (чл. 50а) – в Приложение № 13. Предприятията и самоосигуряващите се лица, които купуват имот от физическо лице, подават справка за изплатената сума до НАП (чл. 73, ал. 1, т. 3).

Продавач – чуждестранно лице

Доходът на чуждестранно лице от продажба на имот в България се облага с окончателен данък 10 % върху същата основа (чл. 37, ал. 1, т. 10 и ал. 3, чл. 46, ал. 1). Лицето само подава декларация за дължимия данък и внася данъка до края на месеца след тримесечието, в което е получило дохода (чл. 55, ал. 2, чл. 56, ал. 1, чл. 65, ал. 6 и чл. 67, ал. 1). Ако този ден е почивен, срокът изтича в първия работен ден след него. Освобождаванията по чл. 13 важат само за лица, установени за данъчни цели в ЕС или ЕИП. Те се доказват с документ от данъчната администрация на държавата им и декларация (чл. 37, ал. 7 и 8).

Източници: ЗДДФЛ – чл. 11, 13, 33, 37, 46, 48, 50а, 53, 55, 56, 65, 67, 73 и § 1, т. 51 ДР · ДОПК – чл. 22, ал. 7 · Кодекс на труда – чл. 154 · НАП – годишна декларация, Приложение № 5 · ЗВЕРБ – 500 лв. в евро. Проверено на 26.10.2026 г.

Въпроси

Плаща ли се данък при продажба на апартамент през 2026 г.?

Не, ако апартаментът е притежаван повече от 3 години и през годината не сте продали без данък друг жилищен имот по същото правило (чл. 13, ал. 1, т. 1, буква „а“ ЗДДФЛ). Без данък е и ако е притежаван повече от 5 години и през годината не сте продали без данък други два имота по буква „б“. Ако имотът е наследен, данък не се дължи. В останалите случаи данъкът е 10 % от печалбата, намалена с 10 % разходи.

Кога не се плаща данък при продажба на имот?

При продажба на един жилищен имот, притежаван повече от 3 години. При продажба на до два недвижими имота, както и на земеделски и горски имоти без ограничение, притежавани повече от 5 години. И при продажба на наследен, завещан или реституиран имот – независимо от срока (чл. 13, ал. 1, т. 1 и 26 ЗДДФЛ).

Колко е данъкът при продажба на имот?

10 % от облагаемия доход (чл. 48, ал. 1 ЗДДФЛ). Облагаемият доход е разликата между продажната цена и цената на придобиване, намалена с 10 % (чл. 33, ал. 1). Затова данъкът е 9 % от печалбата: при печалба 20 000 € – 1 800 €.

Плаща ли се данък при продажба на наследен имот?

Не. Доходите от продажба на имущество, придобито по наследство или завет, не се облагат, независимо колко време сте го притежавали (чл. 13, ал. 1, т. 26 ЗДДФЛ). Изключение са чуждестранните лица, които не са установени за данъчни цели в ЕС или ЕИП – те дължат окончателен данък 10 % (чл. 37, ал. 1, т. 10 и ал. 7).

А при продажба на имот, получен като дарение?

Ако от дарението до продажбата са минали повече от 3 години за жилищен имот или повече от 5 години за друг имот, важат общите освобождавания. Иначе цената на придобиване е нула (чл. 33, ал. 6, т. 3 ЗДДФЛ). Тогава се облага цялата продажна цена, намалена с 10 %: при продажба за 70 000 € данъкът е 6 300 €.

Как се брои срокът от 3 или 5 години?

От датата на придобиване до датата на продажба трябва да са минали повече от 3, съответно 5 години (чл. 13, ал. 1, т. 1 ЗДДФЛ). Калкулаторът приема, че продажбата трябва да е поне на следващия ден след годишнината. Например за апартамент, купен на 15.03.2023 г., продажбата без данък е от 16.03.2026 г.

Кога и как се декларира продажбата на имот?

С годишната данъчна декларация от 10 януари до 30 април на следващата година (чл. 53, ал. 1 ЗДДФЛ). Ако 30 април е почивен ден – до първия работен ден след него (чл. 22, ал. 7 ДОПК). За продажба през 2026 г. срокът е до 05.05.2027 г., защото 30.04.2027 г. е Велики петък, а 1–4 май са почивни дни. Данъкът се плаща в същия срок (чл. 67, ал. 5). С декларация по интернет и плащане до 31.03.2027 г. ползвате 5 % отстъпка, ако нямате публични задължения за принудително изпълнение (чл. 53, ал. 6).

Удържа ли нотариусът данък при продажбата?

Не. ЗДДФЛ не предвижда нотариусът или купувачът да удържат данък от продавач – местно физическо лице. Вие декларирате дохода и плащате данъка. Ако купувачът е фирма, тя подава справка за изплатената сума до НАП (чл. 73, ал. 1, т. 3).

Продавам два апартамента през една година – дължа ли данък?

Без данък е единият, ако е притежаван повече от 3 години (буква „а“). Другият е без данък, ако е притежаван повече от 5 години (буква „б“ позволява до два имота). Ако вторият е притежаван между 3 и 5 години, за него се дължи данък. Въведете продажбите една по една и отбележете вече ползваното освобождаване.