Индексиране на наем с инфлацията – калкулатор

Как се индексира наемът

Новият наем е сегашният наем, умножен по отношението между индекса на потребителските цени в крайния и в началния месец:

нов наем = наем × ИПЦ (краен месец) : ИПЦ (начален месец)

Пример: наем 500 €, инфлация от септември 2025 г. до септември 2026 г. Индексите на НСИ (2025 = 100) са около 100,12 и 105,85, тоест цените са се повишили с 5,72 %. Калкулаторът смята с пълните индекси без закръгляне – новият наем е 528,60 € – с 28,60 € повече на месец и 343,20 € повече за година.

Калкулаторът ползва месечните индекси на НСИ – същите като в калкулатора на инфлацията. Данните се обновяват, когато НСИ публикува нов месец.

Кога може да се индексира наемът

Наемателят дължи цената, определена в договора за наем (чл. 228 ЗЗД). Страните сами определят съдържанието на договора, доколкото то не противоречи на повелителните норми на закона и на добрите нрави (чл. 9 ЗЗД). Договорът има сила на закон за страните и се изменя само по взаимно съгласие или на основание, предвидено в закона (чл. 20а ЗЗД).

Затова наемът се актуализира с инфлацията само ако това е уговорено – по индекса, за периода и по начина, записани в договора. Ако такава клауза няма, увеличение може да има само по споразумение, например с анекс.

ИПЦ или ХИПЦ

НСИ изчислява два индекса. Индексът на потребителските цени (ИПЦ) обхваща разходите на българските домакинства и е официалният измерител на инфлацията в страната. НСИ посочва, че той се ползва и за индексиране на плащания по договори. Хармонизираният индекс (ХИПЦ) обхваща и разходите на чужденците в страната и на институционалните домакинства. Двата индекса до голяма степен ползват едни и същи данни и кошница, но обхващат различни домакинства и теглата им са от различни източници (за ХИПЦ – националните сметки, за ИПЦ – наблюдението на домакинските бюджети), затова процентите се различават. ХИПЦ е сравнимата мярка за инфлацията в ЕС.

Калкулаторът смята по ИПЦ. Ако договорът е с ХИПЦ или с друг процент, изберете „Процент по договора“ и въведете процента.

Кой период да изберете

„Годишна инфлация“ обикновено означава промяна на цените за 12 месеца – от даден месец на миналата година до същия месец на тази. Някои договори сочат инфлацията „декември спрямо декември“ – тогава изберете от декември до декември. Изберете периода, който е записан в договора. Средногодишната инфлация (средното ниво на цените за 12 месеца спрямо средното за предходните 12 месеца) не е отношение между два месеца и калкулаторът не я смята – ако договорът е с нея, въведете обявения от НСИ процент в „Процент по договора“.

Източници: НСИ – калкулатор на инфлацията и месечни ИПЦ · НСИ – ИПЦ и ХИПЦ, методология · ЗЗД – чл. 9, 20а и 228. Проверено на 26.10.2026 г.

Въпроси

Как се индексира наем с инфлацията?

Наемът се умножава по отношението между индекса на потребителските цени на НСИ в крайния и в началния месец. При годишна инфлация 5,72 % наем от 500 € става 528,60 €. В калкулатора изберете последните 12 месеца или периода от договора.

Каква е годишната инфлация за последните 12 месеца?

Към септември 2026 г. годишната инфлация по ИПЦ е 5,7 % (5,72 % по месечните индекси на НСИ, спрямо септември 2025 г.): наем от 500 € става 528,60 €.

Мога ли да вдигна наема с инфлацията, ако в договора няма такава клауза?

Не едностранно. Договорът се изменя само по взаимно съгласие на страните или на основание, предвидено в закона (чл. 20а ЗЗД). Без клауза за индексация увеличение може да има само по споразумение с наемателя, например с анекс.

Коя инфлация се ползва – ИПЦ или ХИПЦ?

Тази, която е записана в договора. Ако договорът не уточнява индекса, уговорете с другата страна кой да се ползва. Калкулаторът смята по националния ИПЦ. ХИПЦ е хармонизираният индекс за сравнение в ЕС – той обхваща и разходите на чужденците в страната и дава малко по-различни проценти.

Може ли наемът да намалее, ако цените спаднат?

По формулата – да, ако за периода индексът е по-нисък. Много договори обаче предвиждат само увеличение. Тогава отбележете „Наемът не намалява“ и калкулаторът оставя сегашния наем.

Трябва ли анекс, ако договорът вече предвижда индексация?

Новият наем следва от клаузата в договора. Добре е да уведомите наемателя писмено с изчислението – например с PDF файла от калкулатора – и да спазите срока и реда, ако договорът ги предвижда.

С колко знака се закръглява процентът?

Както е уговорено. Калкулаторът показва процента с два знака след запетаята. Ако договорът сочи процент с един знак, отбележете закръгляването до 0,1 пункта – тогава 5,72 % става 5,7 % и наем от 500 € става 528,50 €.

Облага ли се увеличеният наем?

Да. Целият получен наем е доход от наем по ЗДДФЛ (чл. 10, ал. 1, т. 4). Колко е данъкът, вижте в калкулатора за данък върху наем.